Bakım sözleşmesi, asansörünüzün sonraki yıllarda nasıl davranacağını belirleyen belgedir. Aynı asansör, iyi yazılmış bir sözleşmeyle düzenli bakım görür ve arızalar hızlı çözülür. Kapsamı belirsiz bir sözleşmeyle ise her arızada tartışma, her parçada ek fatura ve her aksamada bekleme yaşanır.
Asansör bakım sözleşmesi yaparken fiyat tek ölçüt olmamalıdır. Adana'daki site ve apartman yöneticileri için bu yazıda sözleşmeyi imzalamadan önce kontrol edilecek maddeleri, her birinin neden önemli olduğunu ve hangi soruları sormanız gerektiğini sıralıyoruz.
Asansör bakım sözleşmesi neden zorunlu?
Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği'ne göre bina sorumlusu, yani yönetici ya da malik, asansörün güvenli çalışmasını sağlamak, bakım sözleşmesi yapmak, bakım ücretini ödemek ve tehlikeli durumları servise bildirmekle yükümlüdür. Bakım, ayda en az bir kez yapılır ve TSE Hizmet Yeterlilik Belgesi'ne sahip yetkili servis tarafından yürütülür.
Bu nedenle sözleşme, yasal yükümlülüğü yerine getirmenin yanında bina için güvence oluşturur. Kat mülkiyetinde asansör giderleri ortak gider olduğu için sözleşme tutarı, aidat bütçesine ve genel kurula doğrudan yansır. Her kat maliki bu sözleşmeye katkı verdiğinden, şeffaf ve anlaşılır olması gerekir.
Önce firmanın yetkisini doğrulayın
Sözleşmeyi imzalamadan önce ilk bakacağınız şey, firmanın yetkisidir. Şu belgeleri isteyin:
- TSE Hizmet Yeterlilik Belgesi
- Firma unvanı, vergi bilgileri ve ticari kayıt bilgileri
- Bakımı yapacak teknik personelin yetkinliği
- Arıza hattı ve acil durum iletişim bilgileri
Yetki belgesi olmayan bir firmayla yapılan sözleşme, bakım yapılmış gibi görünse de yasal yükümlülüğü karşılamaz. Adana'da çok sayıda bakım firması bulunur. Belgeyi görmek ve geçerliliğini kontrol etmek ilk filtre olmalıdır. Bakım firması seçiminin diğer yönlerini bakım hizmeti sayfamızda da anlattık.
Sözleşme kontrol listesi
Aşağıdaki tablo, bakım sözleşmesindeki ana maddeleri ve sormanız gereken soruları özetler:
| Madde | Neden önemli? | Sorulacak soru |
|---|---|---|
| Bakım sıklığı | Yönetmelik ayda en az bir bakım ister | Aylık ziyaret yazılı garanti altında mı? |
| Bakım kapsamı | Neyin dahil olduğu giderleri belirler | Hangi kontrol ve yağlama işleri yapılıyor? |
| Arıza müdahalesi | Mahsur kalma ve duruşlar acildir | 7/24 hat var mı, müdahale koşulu yazılı mı? |
| Yedek parça | Parçalar bütçeyi en çok etkileyen kalemdir | Hangi parçalar dahil, hangileri ek ücretli? |
| Ücret ve ödeme | Bütçe planı için net rakam gerekir | Ödeme dönemi ve artış koşulu nedir? |
| Süre ve fesih | Bağlayıcılık süresi sizi kısıtlayabilir | Fesih şartları ve bildirim koşulu nedir? |
| Kayıtlar | Bakım yapıldığını gösterir | Bakım formu ve rapor veriliyor mu? |
| Periyodik kontrol sonrası | Kusurlar giderilmeli | Etiketteki kusurlar kimin sorumluluğunda? |
Bu tablodaki her madde ayrı bir görüşme konusu olabilir. Aşağıda en kritik üç başlığı açıyoruz.
Bakım kapsamı: neyin dahil olduğu açıkça yazılmalı
Bakım sözleşmelerinde kapsam seviyeleri firmaya göre değişir. Bazı sözleşmeler yalnızca düzenli kontrol, temizlik ve yağlama işini kapsar. Bazıları ise belirli parçaların değişimini de içerir. Kapsamın sözleşmede yazılı olarak sunulması şarttır, sözlü açıklamalar kayıt altına girmez. Bu yüzden sözleşme metnindeki her kalemi tek tek okuyun ve belirsiz ifadeleri netleştirmesini isteyin.
Şu soruları net şekilde sorun:
- Kapı, halat, kumanda kartı, buton ve acil aydınlatma gibi parçalar kapsamda mı?
- Parça değişimi gerekirse fiyatı önceden onayınıza sunulacak mı?
- Arıza giderme işçiliği bakım ücretine dahil mi, ayrıca mı ücretlendirilecek?
- Kapsam dışı kalan kalemler hangileri?
Çok düşük görünen bir teklif, çoğu zaman kapsamı dar tutulmuş bir tekliftir. İlk bakışta ucuz olan sözleşme, yıl içinde yapılan ek parça ve işçilik faturalarıyla pahalıya dönebilir. Bu nedenle farklı firmaların tekliflerini aynı kapsam başlıkları altında karşılaştırın. Parça politikasını daha iyi anlamak için yedek parça hizmetimize göz atabilirsiniz.
Arıza müdahalesi ve ulaşılabilirlik
Asansör arızası, çoğu zaman bir sakinin kabinde kalması ya da bir yaşlının merdivenle çıkmak zorunda kalması demektir. Bu yüzden arıza müdahalesi sözleşmenin en hassas maddesidir.
Sözleşmede şunlar yer almalıdır:
- 7/24 ulaşılabilir arıza hattı
- Mahsur kalma durumunda öncelikli müdahale taahhüdü
- Arıza kaydının nasıl tutulacağı ve size nasıl raporlanacağı
- Tekrarlayan arızalarda kök neden analizi yapılıp yapılmayacağı
Müdahale süresine dair rakamsal taahhütleri yazılı olarak istemenizi, ancak bunu firmanın saha kapasitesiyle gerçekçi biçimde konuşmanızı öneririz. Adana'nın farklı ilçelerinde, örneğin Seyhan, Çukurova, Yüreğir veya Sarıçam'da, ulaşım süreleri değişebilir. Firmanın hizmet verdiği bölgeleri ve ekip düzenini sorun. Arıza sürecinin işleyişini arıza hizmeti sayfamızda açıkladık. Arızaları hızlı fark etmek için uzaktan izleme seçeneğini de sözleşmeye ek olarak konuşabilirsiniz.
Periyodik kontrol, etiket ve kusur giderme
Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği uyarınca asansör yılda en az bir kez, belediyeyle protokolü olan A tipi muayene kuruluşu tarafından kontrol edilir. Bakım firması kendi bakımını yaptığı asansörün kontrolünü yapamaz. Kontrol sonunda yeşil, mavi, sarı veya kırmızı etiket verilir.
Sözleşmede şu konular netleşmelidir:
- Kontrol sırasında bakım firması hazır bulunacak mı?
- Mavi veya sarı etiketle çıkan kusurlar kimin tarafından, hangi koşulda giderilecek?
- Kusur giderme işçiliği ve parçası bakım ücretinin içinde mi?
- Kırmızı etiket durumunda firma nasıl bir yol izleyecek?
Etiketlerin her birinin anlamını etiket rehberimizde bulabilirsiniz. Kusurların kapatılması sürecini baştan yazılı hale getirmek, kontrolden sonra yaşanabilecek tartışmaları azaltır.
Teklifleri karşılaştırırken pratik yöntem
Birden fazla firmadan teklif aldığınızda, hepsini aynı soru listesine göre değerlendirin. Her firmaya aynı bilgileri verin: asansörün marka ve modeli, kat sayısı, yaşı, son periyodik kontrol etiketi ve varsa bilinen arızalar. Aynı bilgiyle verilen teklifler birbirleriyle gerçekten kıyaslanabilir.
Karşılaştırmayı şu üç adımda yapabilirsiniz:
- Tüm teklifleri aynı tabloya, aynı başlıklarla aktarın.
- Rakamı ayrı, kapsamı ayrı değerlendirin. Düşük ücretin karşılığında hangi kalemlerin dışarıda kaldığını işaretleyin.
- Firmadan asansörü yerinde görmesini isteyin. Asansörü görmeden verilen sabit teklifler, sonradan ek talep çıkarabilir.
Keşif yapılmadan verilen teklif, bakım sözleşmesinin en zayıf noktası olabilir. Asansörün gerçek durumunu görmeyen bir firma, kapsamı doğru yazamaz. Bu nedenle ücretsiz keşif sunan firmaları tercih etmenizi öneririz. Asansör yaşlıysa ve sık arıza veriyorsa, bakım sözleşmesine ek olarak revizyon gereksinimini de öğrenmek faydalıdır.
Süre, fiyat ve fesih
Sözleşmenin süresi, fiyat artış şekli ve fesih koşulları ilk bakışta ikinci planda gibi görünür. Gerçekte, memnun kalmadığınız bir firmadan ayrılabilmenizi bu maddeler belirler.
Şunlara dikkat edin:
- Sözleşme süresi ve otomatik yenileme koşulu
- Fiyat artışının hangi ölçüte bağlandığı
- Fesih için gereken bildirim şekli
- Fesih halinde ödenecek bir tutar olup olmadığı
Bu maddeleri imzalamadan önce genel kurulda ya da yönetim kurulunda paylaşmak iyi bir uygulamadır. Kat malikleri bakım ücretine ortak olduğundan, sözleşmenin şartlarını bilmeleri güven sağlar. Sözleşmenin tamamını yönetim planı ve ilgili mevzuat çerçevesinde bir hukuk danışmanına gösterebilirsiniz.
İmza öncesi son kontrol
Sözleşmeyi imzalamadan önce son bir kez şu noktalara bakın. Taraf bilgileri doğru ve eksiksiz mi, asansörün kimlik bilgileri ve bulunduğu adres sözleşmede yer alıyor mu, bakım ziyaret sayısı ve kapsamı yazılı mı? Ayrıca sözleşmenin bir kopyasının yönetimde ve ilgili kat malikleriyle paylaşılacak şekilde arşivde bulunduğundan emin olun. Asansör bakım sözleşmesi yıllar boyunca sizin referansınız olacaktır. Yönetici değişse bile bina, belgeyi eksiksiz devralabilmelidir.
Sık sorulan sorular
Asansör bakım sözleşmesi imzalamak zorunlu mu?
Evet. Yönetmelik, bina sorumlusunun yetkili servisle bakım sözleşmesi yapmasını ister. Bakım ayda en az bir kez yapılmalı ve bu işi TSE Hizmet Yeterlilik Belgesi'ne sahip servis yürütmelidir.
Sözleşmede parça dahil mi olmalı, ayrı mı?
İki yaklaşım da kullanılır. Önemli olan hangi parçaların dahil olduğunun yazılı olmasıdır. Kapsamı belirsiz bırakan sözleşme, parça değişimi sırasında anlaşmazlık çıkarır.
Bakım firmasını sözleşme süresi dolmadan değiştirebilir miyim?
Bu, sözleşmenin fesih maddesine bağlıdır. İmzalamadan önce bu maddeyi okuyun ve gerekiyorsa değişiklik isteyin. Yeni bir firmaya geçerken TSE Hizmet Yeterlilik Belgesi'ni mutlaka isteyin.
Sözleşmede hangi kayıtları isteyebilirim?
Her bakım sonrasında bakım formunu ve yapılan işleri gösteren raporu isteyebilirsiniz. Bu kayıtlar, kontrol sırasında ve olası bir anlaşmazlıkta işe yarar.
Sonuç
İyi bir asansör bakım sözleşmesi, firmanın yetkisini, bakım kapsamını, arıza müdahalesini, parça politikasını ve fesih koşullarını açıkça yazar. Fiyat önemlidir ancak tek başına yeterli ölçüt olmaz. Sözleşmenin her maddesini kat maliklerinin ve yönetimin rahatça anlayabileceği şekilde netleştirmek gerekir.
Sonhas Asansör olarak Adana'daki yöneticilere ücretsiz keşif yapıyor, asansörünüzün durumunu görüp kapsamı net bir bakım teklifi hazırlıyoruz. Mevcut sözleşmenizi birlikte değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.