Yöneticilik görevi aldığınızda önünüze gelen ilk teknik başlıklardan biri asansördür. Aidat takibi, temizlik, güvenlik ve çevre düzeni gibi işlerin yanında, binanın en çok kullanılan ve en çok şikayet çıkan ekipmanı asansör olur. Bir arıza olduğunda ilk aranan kişi de yönetici olur.
Apartman yöneticisi asansör sorumluluğu, birçok yönetici için net olmayan bir konudur. Neyi yapmak zorundasınız, neyi bakım firması yapar, neyi muayene kuruluşu yapar? Adana site yönetimi ve apartman yöneticiliği yapan ve asansör işlerini yürüten herkes için bu rehberi, teknik bir gözle ve sade bir dille hazırladık.
Asansör kimin sorumluluğunda?
Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği'ne göre asansörden sorumlu taraf bina sorumlusudur. Kat mülkiyetli binalarda bu rol pratikte yönetici ve kat malikleri arasında paylaşılır. Yönetmeliğe göre bina sorumlusu şunlardan yükümlüdür:
- Asansörün güvenli çalışmasını sağlamak
- Yetkili bir servisle bakım sözleşmesi yapmak
- Bakım ücretini ödemek
- Tehlikeli durumları bakım servisine bildirmek
Bu sorumlulukların maliyet tarafı ortak giderdir. Kat mülkiyetinde asansör giderleri ortak gider olarak değerlendirilir. Dolayısıyla bakım ücreti, onarım ve periyodik kontrol giderleri aidat bütçesine girer. Yönetici bu giderleri planlar, kat maliklerine şeffaf biçimde raporlar ve genel kurula açıklar.
Yönetici olarak teknik bir işi bizzat yapmanız beklenmez. Beklenen, doğru yetkiye sahip firmayla çalışmak, süreçleri takip etmek ve kayıtları düzenli tutmaktır.
Bakım: ayda en az bir kez, yetkili servisle
Yönetmelik, asansörün bakımının ayda en az bir kez yapılmasını ister. Bu bakımı TSE Hizmet Yeterlilik Belgesi'ne sahip yetkili servis yürütür. Belgesi olmayan bir kişi ya da firmaya bakım yaptırmak, hem güvenlik hem de sorumluluk açısından risklidir.
Bakım sonrasında asansör kabininde bakım kartı ya da etiketi bulunur ve bakım kayıtları tutulur. Yönetici olarak bu kayıtları arşivlemek iyi bir alışkanlıktır. Bir arıza veya kaza durumunda, bakımın zamanında yapıldığını gösteren belgeler önem kazanır.
Bakım sözleşmesinde nelere dikkat edeceğinize dair ayrıntıları ayrı bir yazıda anlattık. Sözleşme yapmadan önce bakım hizmeti sayfamızı inceleyerek kapsamın nasıl şekillenebileceğini görebilirsiniz.
Periyodik kontrol ve etiketler
Bakım ile periyodik kontrol farklı işlerdir. Bakımı yetkili servis yapar. Kontrolü ise bağımsız bir kuruluş yapar. Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği uyarınca asansör yılda en az bir kez, belediyeyle protokolü olan A tipi muayene kuruluşu tarafından kontrol edilir. Bakım firması, kendi bakımını yaptığı asansörün kontrolünü yapamaz.
Kontrol sonunda asansöre renkli bir etiket yapıştırılır:
| Etiket | Anlamı | Yönetici ne yapmalı? |
|---|---|---|
| Yeşil | Asansör uygun | Kayıtlara ekleyin, bir sonraki kontrolü takip edin |
| Mavi | Hafif kusur var | Kusurların süresi içinde giderilmesini bakım firmasıyla takip edin |
| Sarı | Kusurlu | Kusurların bir an önce giderilmesi için harekete geçin |
| Kırmızı | Güvensiz | Asansörü kullanıma kapatın, hemen servis çağırın |
Kırmızı etiketli bir asansörün kullanılması ciddi bir güvenlik riskidir. Sakinleri bilgilendirmek, asansörün başına uyarı asmak ve onarımı hızla başlatmak gerekir. Etiket sistemini etiket rehberimizde daha ayrıntılı anlattık. Yöneticinin etiketi bir kez okuyup geçmesi yetmez. Mavi ve sarı etiketlerdeki kusurların hangi tarihe kadar kapatılacağını bakım firmasından yazılı olarak almak, takibi kolaylaştırır.
Genel kurul ve kat maliklerine nasıl anlatılır?
Asansör giderleri her yıl kat maliklerinin gündemine gelir. Yönetici olarak sorumluluğunuzu açık biçimde anlatabilmek, tepkileri azaltır. Genel kurulda bakım sözleşmesinin kapsamını, aylık bakım kayıtlarını, son periyodik kontrol sonucunu ve varsa bekleyen kusurları paylaşmanızı öneririz. Büyük bir onarım ya da modernizasyon gerekiyorsa, bunun nedenini teknik bir raporla desteklemek kat maliklerinin kararını kolaylaştırır.
Apartman yöneticisi asansör sorumluluğu çoğu zaman sakinler tarafından bilinmez. Bu nedenle kısa bir bilgilendirme notu hazırlayıp binaya asmak, yönetimle sakinler arasındaki güveni artırır. Notta arıza numarasını, kabinde mahsur kalma durumunda yapılacakları ve kapıya asılı etiketin ne anlama geldiğini yazabilirsiniz. Sakinlerin bu bilgilere erişmesi, acil durumlarda soğukkanlı davranmalarını sağlar. Sıkça sorulan sorulara SSS sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
Yönetici olarak nelerden kaçınmalısınız?
Sorumluluğu doğru anlamak kadar, sık yapılan hataları bilmek de önemlidir. Yöneticilerin en sık düştüğü durumlar şunlardır:
- Yalnızca fiyata bakarak yetki belgesi bulunmayan bir firmayla anlaşmak
- Kırmızı etiketli asansörü kullanıma açık tutmak
- Sakinlerin bildirdiği arızaları kayıt altına almamak
- Periyodik kontrolü bakım firmasının sorumluluğu sanmak
- Genel kurulda asansör giderlerini kalem kalem açıklamamak
Bu hataların çoğu bilgi eksikliğinden kaynaklanır. Bakım firması size sadece bakım yapmaz, süreci anlamanıza da yardımcı olmalıdır. Sorularınıza açık cevap veren, rapor veren ve yazılı iletişimi tercih eden bir firma yönetici için büyük kolaylıktır.
Arıza ve acil durum yönetimi
Arıza anında yöneticinin rolü, doğru kişiye hızlı ulaşmak ve sakinleri yönlendirmektir. Aşağıdaki adımlar çoğu apartman ve site için işe yarar:
- Kabinde mahsur kalan varsa sakin kalmasını söyleyin ve kapıyı zorlamamasını isteyin.
- Bakım firmasının 7/24 arıza hattını arayın.
- Mahsur kalan kişinin kimliğini ve durumunu servise net biçimde aktarın.
- Kapı kilitleri ya da kabin kapıları ile ilgili ilk müdahaleyi kendiniz yapmaya çalışmayın.
- Arıza giderilene kadar asansörün başına uyarı yazısı asın.
- Olayı tarih, saat ve yapılan işlemle birlikte kaydedin.
Sık yaşanan arızalar için kalıcı çözüm üretmek gerekir. Aynı asansör defalarca arıza yapıyorsa nedeni araştırmak yerine her seferinde sadece aramak çözüm olmaz. Bu durumda bir arıza analizi isteyin ve altta yatan sebebi birlikte belirleyin. Bazı siteler, arızaların hızlı fark edilmesi için uzaktan izleme sistemi kullanıyor.
Adana site yönetimi için asansör takvimi
Adana'nın sıcak ve nemli iklimi, asansör ekipmanlarında yazın daha fazla yük oluşturur. Makine dairesi sıcaklığı, kabin içi havalandırma ve kapı mekanizmalarındaki aşınma, yaz aylarında daha dikkatli takip edilmelidir. Deprem bölgesinde olduğumuz için olası bir sarsıntı sonrasında asansörün kullanıma açılmadan önce yetkili servis tarafından kontrol edilmesi doğru uygulamadır.
Site yönetimi asansör işlerini düzenli yürütmek isteyen yöneticiler için şu yıllık takvim işe yarar:
| Dönem | Yapılacak iş | Sorumlu |
|---|---|---|
| Yıl başı | Bakım sözleşmesinin gözden geçirilmesi, bütçeye eklenmesi | Yönetici |
| Her ay | Bakım ziyaretinin yapıldığının ve kaydının tutulduğunun kontrolü | Yönetici ve bakım firması |
| Yılda en az bir kez | Periyodik kontrol ve etiketin takibi | Yönetici ve muayene kuruluşu |
| Kontrol sonrası | Mavi veya sarı etiketteki kusurların giderilmesi | Bakım firması |
| Genel kurul öncesi | Asansör giderlerinin ve yaşın raporlanması | Yönetici |
Eski binalarda kentsel dönüşüm veya yenileme planı varsa, asansör bu planın içinde ele alınmalıdır. Eski bir asansörün ekonomik ömrü, yedek parça bulunabilirliği ve güvenlik seviyesi birlikte değerlendirilir. Gerektiğinde modernizasyon çalışmasıyla mevcut asansör güncel güvenlik seviyesine yaklaştırılabilir.
Yöneticinin ortak sorusu: kontrol listesi
Aşağıdaki liste, her yönetici için pratik bir özet sunar:
- Asansörün bakım sözleşmesi güncel mi ve firma yetkili mi?
- Bakım ziyaretleri düzenli yapılıyor ve kaydı tutuluyor mu?
- Periyodik kontrol yapılmış mı, etiket rengi nedir?
- Etiketteki kusurlar giderilmiş mi?
- Arıza numarası kabin içinde ve girişte görünür durumda mı?
- Sakinler arıza ve acil durum konusunda bilgilendirilmiş mi?
- Giderler genel kurula düzenli raporlanıyor mu?
Bu listeyi yılda en az bir kez gözden geçirmek, sürpriz durumların önüne geçer.
Sık sorulan sorular
Asansör kazasında yönetici sorumlu olur mu?
Bina sorumlusu asansörün güvenli çalışmasını sağlamak zorundadır. Bakım sözleşmesini yapmak, ücretini ödemek ve tehlikeli durumları bildirmek bu görevin parçasıdır. Hukuki sorumluluğun kapsamı olaya göre değişir. Bu nedenle kayıtları düzenli tutmanızı ve gerektiğinde hukuki destek almanızı öneririz.
Bakım ücretini kim öder?
Kat mülkiyetinde asansör giderleri ortak giderdir. Bakım ücreti ortak aidat bütçesinden karşılanır. Hangi kat maliklerinin hangi oranda katkıda bulunacağı, yönetim planında belirtilen esaslara göre belirlenir.
Kırmızı etiket alan asansör kullanılabilir mi?
Kırmızı etiket asansörün güvensiz olduğunu belirtir. Güvenlik kusurları giderilmeden kullanılması doğru olmaz. Asansörü kullanıma kapatıp bakım firmasıyla onarım sürecini başlatmanız gerekir.
Bakım firmasını değiştirmek istiyorum, ne yapmalıyım?
Önce mevcut sözleşmenin süre ve fesih şartlarına bakın. Sonra birkaç yetkili firmadan yazılı teklif alıp kapsamı karşılaştırın. Yeni firmanın TSE Hizmet Yeterlilik Belgesi'ni mutlaka isteyin.
Sonuç
Apartman yöneticisi asansör sorumluluğu, yetkili servisle bakım sözleşmesi yapmak, aylık bakımı takip etmek, periyodik kontrolün yapıldığından emin olmak ve arıza durumunda hızlı hareket etmekten oluşur. Düzenli kayıt tutmak ve sakinleri bilgilendirmek de bu işin önemli parçalarıdır.
Sonhas Asansör olarak Adana'daki site ve apartman yöneticilerine ücretsiz keşif sunuyor, mevcut asansörünüzün durumunu ve bakım ihtiyacınızı birlikte değerlendiriyoruz. Sorularınız için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilir, genel sorular için sıkça sorulan sorular sayfamıza göz atabilirsiniz.